L’administration fiscale peut procéder à un redressement fiscal pour une vente immobilière sous-estimée, ceci afin de garantir que les taxes et les impôts associés à cette transaction reflètent la véritable valeur du bien vendu. Si elle suspecte une sous-évaluation, elle va engager des démarches pour ajuster la valeur déclarée, et assurer que l’imposition soit juste et conforme à la loi. 

Pourquoi un bien ne peut-il pas être vendu en dessous de sa valeur du marché ? 

En France, la loi impose que les transactions immobilières se fassent à un prix équitable et aligné avec les prix du marché immobilier. Cela évite les distorsions économiques et garantit une transparence dans les opérations.

C’est notamment le notaire, en tant qu’officier public, qui est chargé de veiller à la régularité des transactions immobilières par le biais de l’acte authentique, qui prendra le nom d’acte de vente dans le cadre d’une transaction immobilière. Il doit s’assurer que le prix de cession correspond à la valeur réelle du bien, pour protéger les intérêts de toutes les parties et de l’État.

Pour assurer une imposition équitable, la valeur réelle des biens prime. Une sous-estimation de la valeur de vente conduit à une diminution des montants de ces taxes et impôts, causant un manque à gagner pour l’État et entraînant une inégalité fiscale entre les contribuables.

Car vendre un bien en dessous de sa valeur réelle peut être un moyen de : 

  • Transférer une partie de la valeur sous forme de « donation déguisée », sans payer les droits de donation ; 
  • Réduire de manière artificielle la plus-value imposable et donc l’impôt dû ; 
  • Éviter le prélèvement de l’impôt de solidarité sur la fortune immobilière (IFI), en sous-estimant la valeur de son patrimoine. 

Dans ces cas-là, le redressement fiscal vise à prévenir ces pratiques et à garantir que les transactions immobilières reflètent de manière fidèle les valeurs du marché. 

Comment l’administration fiscale détermine-t-elle la valeur d’un bien immobilier ? 

L’administration fiscale va s’atteler à déterminer la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché foncier.

Pour connaître la valeur vénale d’un bien immobilier, l’administration fiscale va se baser sur l’offre et la demande. Notamment, pour déterminer la valeur fiscale de votre bien immobilier, le gouvernement a mis en place le service en ligne Patrim, disponible gratuitement. 

Le prix général du mètre carré de votre bien, selon votre quartier, va pouvoir ainsi être calculé, en le multipliant par la superficie de votre bien. Ainsi, pour un prix au mètre carré dans votre secteur de 3 800 euros et un appartement de 50 mètres carrés, le calcul sera : 

50 m2 * 3 800 euros/m2 = 190 000 euros.

L’administration fiscale peut utiliser différentes méthodes d’évaluation pour déterminer la valeur d’un bien : 

  • La comparaison avec les biens similaires dans la région (localisation, superficie, état et caractéristiques du bien) et l’analyse des prix du marché récemment vendus ; 
  • Les prix moyens au mètre carré par secteur avec les coefficients de pondération en fonction des caractéristiques du bien (méthode indiciaire) ; 
  • Pour les biens loués, généralement la capitalisation des revenus (valeur du bien en fonction des revenus qu’il génère) mais aussi la valeur locative cadastrale, comme base de comparaison avec une estimation officielle de la valeur locative du bien ; 
  • Pour les grands ensembles immobiliers ou biens atypiques, qui combine les méthodes précédentes et ajuste les résultats en fonction des particularités ; 
  • Pour les cas complexes ou litigieux, une expertise individuelle. 

La tolérance et différence maximale par rapport à la valeur du marché 

Dans la pratique, l’administration fiscale peut tolérer une légère différence entre le prix de vente déclaré et la valeur du marché. Elle tient aussi compte de la négociation et des spécificités de chaque transaction.

Cependant, bien qu’il n’y ait pas de seuil légal précis en pourcentage pour déterminer une certaine tolérance, la différence entre la valeur déclarée et celle du marché ne doit pas être significative. Il est estimé et considéré à environ 10 à 20 % de la valeur du marché. Au-delà, cela peut attirer l’attention de l’administration fiscale et justifier d’un contrôle approfondi. Toute sous-estimation peut entraîner des sanctions et des pénalités. 

Comment réagir si l’administration fiscale conteste le prix de la valeur d’une vente immobilière ? 

Lorsque l’on reçoit un avis de redressement fiscal pour sous-estimation du prix du bien immobilier, il est possible de contester la décision. C’est en fait une notification de suspicion. La notification va généralement inclure les éléments de comparaison utilisés pour identifier la sous-estimation ainsi qu’une demande de justification pour expliquer le prix de vente déclaré. Vous avez alors 30 jours pour répondre. En cas de non-réponse, l’administration fiscale estime, tacitement, l’acceptation de la décision. 

En termes de justification, vous devez apporter des preuves pour justifier le prix de vente déclaré : 

  • Des évaluations immobilières réalisées par des experts indépendants ; 
  • Des documents prouvant les particularités spécifiques du bien (défauts structurels, contrainte légale) ; 
  • La vérification des références de biens similaires (plusieurs), avec adresse exacte, l’antériorité de la vente du bien par rapport à celui vendu, les différentes spécificités et caractéristiques du bien vendu sur lesquels s’est référé le Fisc 

L’administration fiscale a alors un délai de 30 jours pour répondre. Elle peut prendre en compte vos remarques, de manière totale ou partielle, ou maintenir le montant du redressement. 

En cas de désaccord persistant entre les deux parties, le contribuable ou l’administration peut solliciter l’intervention de la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de parvenir à un accord amiable. Si cette démarche échoue et que le litige demeure, le contribuable n’a d’autre choix que d’engager une procédure contentieuse. Se faire assister par un avocat spécialisé dans les questions fiscales dans ce type de redressement peut être nécessaire pour être bien conseillé et gagner du temps. 

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