Il est important de faire la différence entre le dispositif Pinel, que la loi de Finances de 2015 a mis en place, et qui concerne les investisseurs proposant la location des biens en tant que résidences principales, et la loi Pinel promulguée en 2014 concernant quant à elle, tout ce qui concerne les baux commerciaux. L’aspect juridique de ces derniers a complètement été modifié par cette loi et plusieurs nouvelles instructions doivent être respectées depuis sa promulgation. Quels sont les apports de la loi Pinel pour les baux commerciaux ?
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel consiste en un dispositif juridique qui a été promulgué à la date du 18 juin 2014, concernant le plan d’action pour le commerce ainsi que les commerçants. L’un de ses objectifs les plus importants est d’encourager les nouveaux commerçants à implanter leurs commerces en changeant les caractéristiques des baux commerciaux. Ces changements concernent prioritairement, les travaux ainsi que les charges du local qui devront désormais être répartis entre le propriétaire de ce denier et son locataire, la durée des baux commerciaux et leur date limite qui ont connu des modifications, des révisions régulières des baux commerciaux ainsi que des renouvellements fréquents, des changement concernant les modalités de congé et pour finir, la mise en place d’un droit de préférence pour le locataire du bien si jamais ce dernier est mis en vente.
La répartition des charges et des travaux : un apport de la loi Pinel pour les baux commerciaux
La loi Pinel oblige la précision dans les baux commerciaux, la façon selon laquelle les charges ainsi que les travaux qui seront répartis entre le propriétaire et locataire, et ceci dans un inventaire limitatif. L’état des lieux quant à lui, alors qu’il était facultatif auparavant, est devenu suite à cette loi, obligatoire. Car il sert en quelque sorte de preuve, que la répartition mentionnée plus haut a réellement été établie entre les deux. Cependant, elle n’est pas totalement libre, car un décret fixe certains types de travaux qui ne concernent pas le locataire et qu’il n’est donc pas obligé de prendre en charge. Ainsi, c’est uniquement le bailleur qui devra se charger des travaux de grande ampleur.
Les baux commerciaux fermes et la loi Pinel
Les baux commerciaux sont généralement effectués pour une période de 9 ans au minimum. Cependant, il est possible sous certaines conditions, la résiliation de ce contrat par période triennale. Avant la promulgation de la loi Pinel en 2014, les bailleurs pouvaient faire la proposition d’un bail commercial ferme, qui contient une clause. Cette dernière ne permettait pas au locataire de résilier le contrat. Par contre, avec l’arrivée de cette loi, ce bail commercial dit ferme, est devenu interdit depuis, sauf dans 4 situations bien précises, qui sont les suivantes :
- Si la durée conclue du bail dépasse les 9 ans ;
- Si les locaux sont utilisés en tant que bureaux ;
- Ou alors en tant que locaux monovalents ;
- Ou même des locaux de stockage.
Également, avant 2014, les parties avaient la possibilité de signer des baux commerciaux de 2 ans, afin de ne pas être contraints au droit des baux commerciaux. Mais depuis la loi, cette durée a été fixée à 3 années. Dés le délai terminé, le locataire sera dans l’obligation de quitter le local ou alors, s’il obtient l’accord du propriétaire pour y rester, il devra opter pour un bail commercial de 9 ans.
L’apport du droit de préférence pour les baux commerciaux
Parmi les apports de la loi Pinel pour les baux commerciaux, le droit de préférence. Ce dernier permet au locataire, de faire une revendication, si jamais le local est mis en vente et ceci durant la période d’un mois à partir du jour de son avertissement concernant cette mise en vente par le bailleur. Également, si jamais ce dernier décide de baisser le prix de vente de son local, et propose un prix plus avantageux, il sera dans l’obligation d’informer de nouveau le locataire. Il aura alors une durée de temps précise pour se prononcer.
Il faudra porter attention au faut que le dispositif Pinel de défiscalisation, qui est couramment nommé lui aussi loi Pinel, ne concerne que les investisseurs immobiliers qui mettent leurs biens en location en tant que résidences principales. Cela permet une rentabilité considérable, et est très avantageuse pour les investisseurs qui veulent diminuer leur impôt sur le revenu.
Pour conclure, la loi Pinel a permis de bons apports aux baux commerciaux, encourageant ainsi les nouveaux commerçants.
Qu’est-ce que le bail commercial 3/6/9 ?
Le bail 3/6/9, aussi connu sous le nom du bail commercial classique, n’est rien d’autre qu’un bail de location établi entre deux parties : le propriétaire du local et la société souhaitant le louer. Pour en savoir davantage, cliquez ici.
Ceci étant dit, il est important de savoir que pour avoir accès à ce genre de contrat, la société en question doit être immatriculée au RM, aussi connu sous le nom de répertoire des métiers. Si ce n’est pas le cas, elle peut également être immatriculée au RCS ou registre du commerce et des sociétés.
Il faut savoir qu’un bail commercial 3/6/9 est soumis à plusieurs conditions, telles que :
- L’exercice d’une activité commerciale ;
- La destination des lieux.
En ce qui concerne le premier point, il est important de garder en tête qu’un bail commercial classique ne peut être mis en œuvre que pour une activité commerciale, qui doit en l’occurrence être définie par des actes commerciaux.
De plus, il faut savoir qu’en précisant une certaine activité sur le bail, il est nécessaire de la pratiquer, cela signifie en d’autres termes, qu’il est impossible de la changer ou de la modifier sans avoir obtenu l’accord du propriétaire. Enfin, il faut garder en tête que grâce à ce bail commercial, des activités connexes supplémentaires peuvent être pratiquées en plus de l’activité principale.
